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败走京沪后,石榴置业又错过三四线行情

2020-02-28 14:50:56 石榴树

疫情还未结束,房企在地皮市场的博弈早已刚开始。随着北京、上海、广州、杭州、南京、成都、福州、温州等多个大城市卖地,房企表现逐渐活跃性。

北京房企石榴置业也刚开始了补仓。前不久,在地皮交易火热的温州,石榴置业旗下的北京特佩雅房地产开发设计有限公司,用4.27亿元拿下一宗宅地。

相比此前石榴置业豪夺京沪地王的姿势,这次温州补仓无足轻重。但纵观整体投资有效格局,界面新闻发现,曾在京沪地皮市场搅弄风云录的石榴置业,早已将触角转向三四线大城市。

石榴置业发家于中介,前身是北京英煌乔戈里实业发展有限公司,即K2地产,成立于2007年,2016年更名为石榴置业集团公司股份有限公司。

这两年石榴置业声浪渐弱,但此前在市场也颇有名气。

根据以往揭晓资料,创办人崔巍和桑春华把石榴置业首发地定在北京通州。其首个项目北京通州K2海棠湾开盘价入市便创下佳绩,以突破10亿元的销售业绩,成为2009年北京受关注的楼盘之一。

从此多年,石榴置业一直深耕通州,项目发展至近达10个,后来走出北京是在2013年。

当初还名为“K2地产”的石榴置业用46亿元,在上海滩击败九龙仓、和记黄埔等单位,拿下上海长宁区一宗地,创下上海年内总价新记录。凭借这次高调入沪,石榴置业也刚开始得到普遍关注。

事实上,石榴置业在地皮市场上表现向来高调。这家公司2009年在北京连拿6宗地,其中包含北京通州九棵树和通州区永顺镇杨家庄两宗地王。

早期石榴置业投资有效格局遵循2+X,机瞄北京、上海以及珠海、苏州、郑州等大城市。但2017年刚开始,石榴置业重仓的京沪等一二线大城市调控和预售规范更趋严格,小型单位面临发展挑战。

在北京,石榴置业就曾因商办项目面临整治、住宅项目陷入降价风波,而在上海嘉定拿下的商办项目也延迟至2019连年末才复工。

相比之下,三四线大城市需求旺盛,成交火热,同时准入单位的门槛也相应较低。石榴置业由此刚开始变更战略有效格局,扩充市场。

根据2017年、2018年、2019年半年,石榴置业所发债券数据显示,2017年刚开始,石榴置业刚开始下沉至三四线大城市。

目前这家公司的战略有效格局是,立足北京、上海地域,深耕环京地域、环沪地域,挖掘关键二线大城市、选择性有效格局潜力三、四线大城市。

除此之外,石榴置业也刚开始学习河北房企中华幸福、荣盛发展等公司产城联动举措,贯穿廊坊市区、香河县、燕郊镇、文安县、三河市等环京区域通过地皮整理一二 级联动、大城市升级更新改造等模式,得到大批地皮。

从地皮均价也可看出,石榴置业有效格局战线的转变。2018年石榴置业新增地皮整体规划工程建筑面积为468.43万平方米,这一数字是2017年36.20万平方米十几倍。只有, 2018年石榴置业买地金额130亿元,却不过2017年76亿元不到2倍。

相对本身经营规模连续几年的拿地开支,让从前几年石榴置业的资金境遇也格外焦虑不安。2016年、2017年和2018年初,石榴置业的经营主题活动发生的现金流量净额分別为29.5亿元、-68.12亿元和-23.97亿元。

截至2019年上半年,石榴置业已经进入河北廊坊、保定、沧州,山东滨州,江苏苏州、扬州、宿迁、盐城、徐州、淮安,安徽滁州、阜阳、亳州、宣城、蚌埠,浙江嘉兴、湖州、宁波、绍兴、温州,四川南充等多个三四现大城市。在长三角发力更加迅猛,累计可开发设计面积近800万平方米。

只有,要踩准大城市楼市发展红利期并不容易,在房地产领域,大城市周期轮动性极强。随着调控深入、棚改政策转变、选购力透支、洼地填平等因素,三四线大城市楼市从2019年刚开始趋于冷静。

在房地产销售额连续不停革新高,房企增速显著加强的这几年,石榴置业业绩增速并不明显。

根据债券公布数据,2016年-2018年、2019年上半年,这家公司销售额一直徘徊在百亿左右,分別为110.52亿元、115.16亿元、180.34亿元和102.67亿元。这一经营规模,在全国范围内依然属于小房企行和列。

截至2019年上半年,石榴置业在售项目超过46个,整体确权一部分储备货量约1000万平方米,储备货值达到1000亿元。但这些新增的货值大一部分都汇聚在三四线大城市,能否顺利兑现,仍存有诸多不确定性。

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